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四大招数解决退房问题
从去年底起，全国开始涌现一片“退潮声”。遭遇退房，购房者该怎么办？有哪些和开发商斗智斗勇的招数？
退房后果之一： 要不回定金 交了定金，签订了认购书，要退房了，定金是否可以要回？湖北首义律师事务所律师吴胜武说，签订了认购书，就具备法律效力，消费者要求退房，定金要回的可能性不大。不过，此规定是按照《商品房销售管理办法》执行的，但《商品房销售管理办法》是部门规章，其效力低于法律，应以《民法通则》和《合同法》规定为准。 交了定金，没有签订认购书或者购房合同，如果开发商不同意全额退还定金，购房者可向法院主张自己的权利，要回全部款项。 退房后果之二： 支付违约金 买房者和开发商都已到房地产主管部门做了预售登记，在没有交房期间时退房，双方应应到房地产主管部门办理注销预售登记手续。在开发商违约时，如果购房者已申请银行贷款，在解除合同时应同时通知贷款银行。开发商应将首付款及应付违约金支付给购房者，购房者银行贷款部分由开发商直接退还给银行。 当然，如果在交房之前，购房者要求退房，损失就得看不同方面了。如果找不出开发商的错，消费者坚持要退房的话，不可避免的，消费者要按照购房合同书，赔偿全部违约金。 如果在按揭贷款办理下来的情况下，购房者主动退房，那么按照合同中有关擅自解除合同的约定由购房者承担违约责任。如果购房者已经开始还款，那么购房者就还要损失银行利息。 退房后果之三： 退还税费 如果房屋竣工，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的各种税费，房产证还没有办理下来之前退房，这时，就是开发商违约了，购房者有充足的理由退房。 这时退房，除了到房地产主管部门注销登记手续外，还涉及到物业费、装修费、各种税费等问题。购房者应与物业公司签订解除物业管理的合同，开发商所代收的税费也应退还。装修损失应经过房地产装饰机构评估，确定装修损失。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 退房后果之四： 不用负担责任 当然，不是所有的退房情况，购房者都会有损失。如果出现以下这些情况，购房者要求退房的话，就不用负担什么责任，还有可能向开发商索赔：延期交房、房屋质量导致严重影响使用、开发商没经购房人同意变更设计、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的买房人有权退房、无法得到贷款、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%、房屋质量不合格、开发商缺少有效证件与批文导致合同无效、拿不到产权证、开发商把房子抵押。 (全文完) |
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