七大因素 导致09年西安商品房市场竞争白热化

　　

    牛年到，开拓牛还能牛多久？

　 最近，通过对一系列数据的分析，我认为，09年的房地产市场竞争将更加激烈，主要原因为：

    一、市场未消化存量依然非常可观。08年因为07年市场的火爆，部分开发商头脑发热，加大了开发力度，受今年地震、金融危机、宏观调控等影响，现在因开发量过多而不能正常销售，势必要在09年加大销售力度。这一部分存量是相当大的！

    二、07年高价获取土地项目相继上市。对于在07年-08年高价拿地的开发商，土地成本较高，经实地调查，这两年期间，知名开发商所获取的地块在100亩以上的共20多宗，大约在4500亩左右，而且几乎90%以上都没有动工、更没有销售，按照国家土地政策，明年这一部分土地肯定要相继上市，预计规划建筑面积在300万平米以上，而且这些企业大多都是国内知名企业，实力雄厚。而且这还没有计算面积在100亩以下的地产上市情况。

    三、好房源并没有在08年大量释放。今年市场状况不是很好，很多企业都在降价销售。但实际上，降价销售的盘子中，位置、户型、环境、品质不是很理想的项目占到很大比例，要么就是大项目拿出一小部分面积来低价促销，比如中新浐灞半岛、恒大系列等。那么。相对来讲，好房源、品质高的房源拿出来销售的并不多，肯定会在09年拿出来销售，体量也不小。

    四、新获取地块土地成本、建筑成本较低。对于今年下半年相对低价拿地，而且在钢材、水泥、人工费都有所下降的情况下，09年也有很多项目上市，以低成本竞争以前的高成本房，定会使得竞争进一步加剧。

    五、国家政策的不可知性。国家相继出台了一系列的救市政策，但真正发挥作用还有一个过程，在此期间，是不是观望的人就会出手，是不是国家放宽了二套房的销售政策，就会对市场产生很明显的作用，至少目前尚不明晰。

    六、西安房地产市场本身泡沫较小。西安的房价相对于其他二线城市，泡沫明显较小。无论是降价促销还是采取买房送装修、买房送家电、买房送国外游等模式的办法销售，各家的力度都相差不多。因此，降价的空间已经非常有限，单纯依靠价格战来赢得市场，显然难度很大。那么，真正起作用的将是产品的品质。

    七、保障住房推出力度加大。

    国家对于经济适用房，廉租房建设的力度有所加大，而且从政策上也给予强大支持。经济适用房的建设和推出，必将从商品房市场分走一杯羹，另外，最近报道的城中村改造项目、村民集中安置区域的项目连续上马，加快了建设步伐，肯定也要从这个市场上分流部分客流，也会在一定程度上加剧竞争。

    综上所述，我认为，09年西安房地产市场的竞争将更加白热化，真正赢得市场的将是品牌实力强、性价比高、物业管理完善的楼盘项目，也很有可能一部分开发商将沉睡在2009年，再也“牛”不起来了！